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北京“社區消費抵物業費” 老舊小區物業收費不再難?
2021/01/18

“消費抵物業費”為實現物業全覆蓋提供了一種新思路。能否推廣,仍需平衡好社會資本與商戶的再分配關系。

物業費收繳難,這是老舊小區改造的一個“老大難”問題。這種情況如何破局?作為舊改“接盤手”的社會資本,正瞄準“社區消費”的“新藍?!?,以居民消費來沖抵物業費。

“消費抵物業費”,這個好消息近日在遼寧撫順的一個舊改小區里傳開。

這個小區名叫亦工小區,是遼寧省引進社會資本改造老舊小區的項目。2021年元旦,一家開在小區里的便民生鮮超市正式開張營業,小區居民在該超市里每消費100元,就有5元可以用來沖抵物業費。

這一創新模式是否能為破解老舊小區物業費收繳困難打開一個新思路呢?

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬表示,“消費抵物業費”,一方面可以提高居民對小區北京物業服務的認同,加強住戶與物業間的粘性;另一方面,也為社會資本開展多種經營做了鋪墊。然而,能否推廣,仍取決于社會資本與商戶的再分配關系。


1  以消費對沖物業費的“亦工模式”


程鵬認為,社會資本盯上社區零售,嘗試以消費促繳物業費,更大程度上是被“逼”出來的結果,希望借此培養居民的物業費繳納習慣。他進一步解釋稱,在引入社會資本接管小區物業工作前,老舊小區的居民或許沒繳納過物業費。故而,容易產生一定的抵觸情緒。

事實上,“沒簽北京物業服務合同”、“房子已經空置”往往成為老舊小區居民拖欠物業費的理由。

根據民法典第九百四十四條和《更高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

伴隨著民法典的實施,是否意味著作為接盤手的社會資本收繳舊改小區的物業費已不再是難事?程鵬認為,現實依舊很“骨感”。舊改小區的居民即便認識到繳納物業費的必要性,仍存在住戶個人收入水平低的現實問題。以北京為例,所需整改的老舊小區中,30%住戶為老齡人口,剩下的很大一部分是年輕的“北漂”租房一族,這兩部分人群的經濟情況都相對拮據。

無論是老舊小區還是新建小區,物業費收繳難題普遍存在,費用與服務是否配套也成了居民與物業服務企業之間爭執的焦點。

“‘消費抵物業費’確實可以解決舊改小區物業費收繳難的困境,并可以此提高住戶的物業認同度,為其后續物業服務工作的開展打下基礎?!彼f。


2  再分配難題待解 


相較于憑借“社區團購”進入社區零售市場的電商公司,耕耘于舊改市場的社會資本發力“社區經濟”,或將帶來更多的社會價值,例如,可以帶來更多的就業機會。

據悉,亦工小區“消費抵扣物業費”的模式正在遼寧撫順推廣。當規劃中的300個項目全部落成之時,將增加800至1000個就業崗位。

在程鵬看來,亦工模式無疑將利好于舊改小區的居民。然而該模式能否推廣成功,仍需平衡好社會資本與商戶的再分配關系。

一名在北京從事老舊小區經營業務的人士表示,在實際運營中,社會資本往往會為從事便民服務的商戶提供租金優惠,而這一部分的利潤空間,商戶可以通過一定形式回饋給小區居民,如降低產品單價等。而“消費抵物業費”正是基于這種運營思路。

近日住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出,鼓勵物業服務企業開展養老、托幼、家政等延伸服務,探索“物業服務﹢生活服務”模式,并給予相應政策支持。

住建部房地產市場監管司相關負責人解讀稱,目前物管企業普遍存在規?;?、專業化、集約化程度低,服務內容單一,側重對物的管理,對人的服務兼顧不夠等問題,該文件的出臺旨在推動物業服務向高質量和多樣化升級。

伴隨對于物管企業開展多種經營的政策扶持力度加大,是否意味著舊改小區里的物業服務運營者——社會資本也將發力多種經營,并加速進入社區零售的賽道?

程鵬認為,布局多種經營是物管企業未來的發展趨勢,對于進入舊改市場的社會資本也不例外。然而,能否經營成功,仍需做好兩件事:一是提升專業化能力;二是形成規?;?。


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